万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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