导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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